成见丨房企示范生扩容与市场活水

观点网 房企示范生再纳入新成员。

今年5月，先后有消息称碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城等五家企业被选定为“示范企业”，将启用信用保护工具陆续发债。

三个月后，示范企业名单扩容。

8月16日早间开盘地产板块即飘红。消息面上，据资本市场消息人士指出，监管机构与部分房企召开闭门会议，计划推出新措施缓解房企流动性压力。

据称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持。由国有增信机构中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展效力更强的“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

知情人士透露，近期境内二级市场债券因情绪恶化暴跌的五至六家资质优秀的开发商作为示范企业，其中包括龙湖、金地、碧桂园、旭辉、远洋、新城等。部分债券的发行有望在本月底中期业绩发布截止日前完成。

该人士透露，中债信用增进提供全额担保首笔龙湖集团中期票据已在推进发行，发行规模不超过15亿元人民币，期限涉三年及五年期。

对此，龙湖集团表示，监管计划给予积极支持，目前正就新的融资计划沟通中；旭辉控股集团则回应称，旭辉和监管保持畅通沟通，相信监管对示范性民营房企会有进一步支持，具体信息，请以公司公告为准。

受消息影响，截至当天收盘，地产股及相关债券均不同程度上涨。

其中，中资房企美元债价格于16日整体强势上涨。其中，碧桂园控股、旭辉控股、新城控股、远洋集团和龙湖集团美元债均强势上涨，万科集团和仁恒集团美元债也有3-5美分的上行，华南城控股、合景泰富集团、中骏集团和建业地产美元债报价保持相对平稳。

市场活水

在过去一段时间，地产股也确实屡次遭遇“至暗时刻”。国际评级机构数次下调港股内房股信用评级，原因不外乎销售表现不佳、流动性承压等。密集下调必然带来行业震荡，相伴随的，这些企业在国际市场“失去”原有地位。

本月初，穆迪宣布调整远洋集团信用评级，由“Baa3”下调至“Ba1”。尽管穆迪在报告中对远洋集团的良好流动性等表示认可，但基于对国内房地产行业整体形势较为悲观的判断，穆迪认为在销售疲弱和融资环境偏紧之下，行业经营环境面临挑战。

一边是碧桂园、新城控股、旭辉等示范民企遭降级；另一边，瑞银近期又在报告中判断，万科、碧桂园、旭辉、龙湖将出现流动性危机。

据DM研究统计，8-10月共有125笔中资美元债面临到期，待偿金额合计约308.22亿美元，涉及主体91家。从时间分布上看，9月和10月的到期规模都较为可观。

具体到地产板块，共计29笔美元债面临到期，待偿金额合计约93.95亿美元，偿债压力高峰期同样在10月。

在国际市场失音的当口，监管机构此时计划推出新措施缓解房企流动性压力，似是有些“力挺”意味。受该消息影响，16日地产股普涨翻红。

上一次融资利好释出可追溯至今年5月。彼时，五家民营房企被监管机构选定为示范房企，推出信用保障措施发行债券，修复民企正常融资渠道。

其中，新城控股选用的信用保护工具为信用风险缓释凭证。中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，该凭证总金额不超过1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过10亿元，这是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。

在最新事件中，市场消息指出，重庆龙湖企业拓展有限公司计划下周在银行间市场发行10-17亿元人民币中期票据，资金可用于项目建设、回购及偿还境外债券等，中债信用增进公司将提供担保。

据官方资料，中债信用增进投资股份有限公司是我国首家专业债券信用增进机构，其设立也是为解决低信用级别发行体特别是中小企业融资困难的市场需求，推动市场信用风险分散分担机制建设的信用增进服务产品。

把“钱”装进口袋

过去比拼借钱成本，比拼谁能借来钱，比拼谁敢借钱，但借来的是债，“债”终归是要还的。

而有些钱是真正能放进企业自己的口袋，如何使这部分来源转正、实现“落袋为安”，也是不得不面对的问题之一。这又回到关于恢复市场信心的讨论中。

7 月28 日，政治局会议将“要稳定房地产市场”放在更靠前位置，凸显中央稳地产的决心，同时强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

平安证券研报表示，随着政策持续发力，预期稳定下房地产有望温和修复。

国家统计局8月15日发布的数据显示，7月70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市数量略增, 一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。1-7月房地产投资和销售面积同比均有下降。

国家统计局新闻发言人付凌晖就此表示，总的来看，房地产市场呈现下行态势，当前整体处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

另一方面，央行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，MLF和公开市场逆回购的中标利率均下降10个基点。

市场观点认为，此次降息显然出乎预料，以至于普遍表述为“超预期”，传导作用下未来LPR有望下降。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，在居民收入减少、债务负担大的背景下，降低政策利率进而引导LPR调降，也有助于给存量按揭贷款释放红利，提升居民消费预期。

国信证券则指出，公开市场操作利率与中期借贷便利（MLF）调降10bp，表明央行的首要政策目标仍然是增长，通胀不是核心，货币宽松可能会继续，CPI大概率会继续上行。因此5年期内的LPR（一年期与五年期）可能会同步调降。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。