经观社论 | 房地产需要卸掉更多不合时宜的枷锁
经济观察报 社论 可以肯定,这是房地产调控的一个新拐点。
和过去两年间,各城市、各级主管部门陆续出台点状政策不同,7月24日,中央政治局会议定调中国的房地产市场供求关系发生重大变化;随后,国家税务总局汇总了房屋交易税费优惠;住建部强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免,尤其是个人住房“认房不用认贷”等政策措施;加之稍早时候,《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过,一系列政策带动着房地产已成卡顿之势的齿轮开始重新转动。
过往房地产政策大多只能带来一日行情,地产股在7月25日大涨后仍缓慢小幅回血了三天。这说明房地产市场急需一场预期的重塑,而对当前供求关系的定调,无疑是最重要的契机。
当前的供求格局确实有别于以往。在供给端,过去两年房企纷纷爆雷,保交楼压力下,房价止涨下跌;在需求端,收入预期降低,买房换房需求大范围搁置。
在这样一种新的供需动态平衡下,因为成交基本处于历史低位,城市间的“体感温差”并不大,这也有别于大家既有的常识:三四线城市经历了2015-2017年一轮棚改货币化安置后,基本处于供需平衡状态,而一线和新一线城市,在高浓度的资源聚集及人口流入趋势下,仍然存在供需的不平衡。
这是供给和需求双向收缩下的新形势。虽然基本消除了“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式隐患,但大病初愈后的脆弱仍不容忽视。供给萎缩背后,是开发商急剧降杠杆后元气大伤,以及大量民企爆雷后退出赛场,保交楼任务仍然艰巨,且部分土地沉淀于城投集团转化缓慢。而在青年失业率高企及对未来预期仍需提振的当下,在一线城市和新一线城市,改善型需求必然成为主力。
在当前的供求关系下,既有房地产调控政策迫切需要调整。很多人寄希望于城中村改造,也有很多人寄希望于取消认房又认贷,其实指向是一致的,都是针对尚未被满足的刚性和改善性需求,解掉不恰当的枷锁。
首先,限购、限售、限贷、限价这“四限”政策,主要是在供不应求阶段缓释需求,与当前供求关系发生新变化的形势不匹配。推而论之,全面取消各种限制政策时机已经成熟。
其次,国税总局7月25日发布的税费政策旧章被广泛误读为新政,或多或少代表了广大购房群体的殷切盼望,适当的税费减免有利于减轻购房者当下的经济负担。
第三,除了需求端的提振,供给端的保障也不能掉以轻心,保交楼仍是重要前提,正常的金融支持理应成为常态。但当前,即便是最优质的民营房企都不得不面对最严酷的生存环境,在躺平还是不躺间做艰难的挣扎,这显然不是行业健康的指标。
第四,在促进交易恢复的同时,还应注意的是,对租房群体的保障依然需要加强,就此而言,租购同权,优化租赁住房质量任重道远。
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